כניסה לאזור האישי

תחומי פעילות

התחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא תהליך שבאמצעותו ניתן להפיח חיים חדשים באזורים עירוניים ישנים, ותיקים ו/או מוזנחים על ידי בניית מבני מגורים ומבני ציבור חדשים, וליצור סביבת מגורים חדישה, איכותית, מודרנית מטופחת. התוכנית להתחדשות עירונית נועדה למצות את פוטנציאל השימוש בקרקע ולשמר שטחים ירוקים ברחבי הערים, באמצעות ניצול נכון של קרקעות ועל ידי בנייה לגובה, שיפור תשתיות לרבות תשתיות תחבורה, הקמת פארקים וריאות ירוקות, הקמת מבנים לתועלת הציבור ועוד.

תנופת העשייה בתחום ההתחדשות העירונית, המורגשת מאז תחילת האלף השלישי ומתחזקת והולכת בשנים האחרונות, זוכה לעידוד הממשלה ולדחיפה מורגשת, שתאפשר לעוד פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית לשפר לאין ערוך את תנאי המגורים ואת איכות החיים של רבים.

פרויקט התחדשות עירונית הוא פרויקט מורכב ביותר, שחורג במהותו מעסקת נדל"ן פשוטה או מפרויקט בנייה רגיל. הוא דורש הבנה רחבה ומעמיקה בשורה ארוכה של נושאים וכן ליווי צמוד של סוללת מומחים.

התחדשות עירונית היא תהליך שבאמצעותו ניתן להפיח חיים חדשים באזורים עירוניים ישנים, ותיקים ו/או מוזנחים על ידי בניית מבני מגורים ומבני ציבור חדשים, וליצור סביבת מגורים חדישה, איכותית, מודרנית מטופחת. התוכנית להתחדשות עירונית נועדה למצות את פוטנציאל השימוש בקרקע ולשמר שטחים ירוקים ברחבי הערים, באמצעות ניצול נכון של קרקעות ועל ידי בנייה לגובה, שיפור תשתיות לרבות תשתיות תחבורה, הקמת פארקים וריאות ירוקות, הקמת מבנים לתועלת הציבור ועוד.

תנופת העשייה בתחום ההתחדשות העירונית, המורגשת מאז תחילת האלף השלישי ומתחזקת והולכת בשנים האחרונות, זוכה לעידוד הממשלה ולדחיפה מורגשת, שתאפשר לעוד פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית לשפר לאין ערוך את תנאי המגורים ואת איכות החיים של רבים.

פרויקט התחדשות עירונית הוא פרויקט מורכב ביותר, שחורג במהותו מעסקת נדל"ן פשוטה או מפרויקט בנייה רגיל. הוא דורש הבנה רחבה ומעמיקה בשורה ארוכה של נושאים וכן ליווי צמוד של סוללת מומחים. חברות העוסקות בהתחדשות עירונית, דוגמת החברה להתחדשות ירושלים, נדרשות להסתכלות רחבה על המרקם העירוני ולהבנתו. עליהן להכיר לעומקן את תקנות רישוי הנדל"ן ואת דרכי התנהלות מול ועדות התכנון ומשרדי הממשלה הרבים המעורבים בתהליך.

פרויקטים של התחדשות עירונית מוצאים לפועל בכמה מסגרות:

  • פינוי-בינוי: מודל של פרויקט שבהו היזם פועל יחד עם בעלי הדירות כדי להרוס בנייני מגורים מיושנים ולבנות בניינים חדשים ומודרניים במקומם. כדי להרוס את המבנים ולבצע את הפרויקט, דיירי הבניין מפונים באופן זמני לדירות שכורות, ולאחר סיום העבודות חוזרים לדירותיהם החדשות בבניין החדש ונהנים ממפרט עשיר הכולל מעלית, שטחי חניה פרטיים, מפרט טכני מתקדם ועוד.
  • תמ"א 38/2: תוכנית מתאר ארצית להריסת בניינים ובנייתם במודל של פינוי-בינוי, שוועדה מקומית רשאית לאשר בהליך מזורז ללא צורך בשינוי תב"ע. בעסקת תמ"א 38/2 נחתמת עסקה בין היזם לבין בעלי דירות בבניין ישן, שבמסגרתה בעלי הדירות מעבירים לידי היזם את זכויות הבנייה במגרש ובבניין, לשם הריסתו ובניית בניין חדש תחתיו, בתמורה לכך שיקבלו דירה חדשה, לרוב גדולה יותר, בעלת מפרט טכני משודרג והטבות נוספות, בהתאם לאופי הפרויקט.

בליבו של תהליך התחדשות  עירונית ניצבים בעלי הדירות, שעל מנת לקדם את הפרויקט מאוגדים על ידי ועד ומיוצגים על ידי נציגות. החברה היזמית היא הכוח שמניע את הפרויקט, החל מתהליכי הייזום המפרכים, דרך התקשרות עם הפונקציות המקצועיות הרלוונטיות מתחומי התכנון, המשפט, ההנדסה והבנייה, דרך הבטחת המימון לפרויקט ועד לאחריות למסירת הדירות החדשות לבעלי הדירות.

גורמים אלה פועלים בעזרתה של הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית. זוהי זרוע ביצוע ממשלתית לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, שבה יושבים נציגים של משרדי ממשלה שונים דוגמת משרד השיכון והבינוי, משרד הפנים, המשרד לאיכות הסביבה, רשות מקרקעי ישראל ועוד. הרשות המקומית הרלוונטית אחראית על הקשר בין החברה היזמית לוועדה הבינמשרדית, ומפקחת על התנהלות הפרויקט בהיבטים רגולטורים, הנדסיים, כלכליים ועוד.

נכון להיום מקדמת החברה להתחדשות ירושלים 9 פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ

קרא עוד

פינוי-בינוי

בישראל של תחילת העשור השלישי של המאה, פינוי-בינוי הוא שם המשחק. החברה להתחדשות ירושלים הוקמה כדי לעסוק באופן בלעדי בפרויקטים של פינוי-בינוי הכוללים עשרות ומאות דירות, לטובתם היא מגייסת את יכולתה המוכחת לקדם פרויקטים בסדר גודל כזה מתחילתם ועד סופם.

בפרויקט פינוי-בינוי, דיירי הבניינים שנכללים בפרויקט מתפנים מרצונם למגורים זמניים בשכירות (שאותה מממן יזם הפרויקט), כדי שניתן יהיה להרוס את הבניינים הישנים ותחתם להקים בנייני מגורים חדשים וחדישים כולל כל התוספות. מה הן התוספות? הדירות החדשות גדולות יותר, וכוללות מפרט טכני עשיר הכולל מעלית, חדר ביטחון (ממ"ד), מחסן, מקומות חניה פרטיים, מרפסת, והבניין עצמו משודרג בחדר אופניים, חדרי שירות נחוצים ועוד.

בישראל של תחילת העשור השלישי של המאה, פינוי-בינוי הוא שם המשחק. החברה להתחדשות ירושלים הוקמה כדי לעסוק באופן בלעדי בפרויקטים של פינוי-בינוי הכוללים עשרות ומאות דירות, לטובתם היא מגייסת את יכולתה המוכחת לקדם פרויקטים בסדר גודל כזה מתחילתם ועד סופם.

בפרויקט פינוי-בינוי, דיירי הבניינים שנכללים בפרויקט מתפנים מרצונם למגורים זמניים בשכירות (שאותה מממן יזם הפרויקט), כדי שניתן יהיה להרוס את הבניינים הישנים ותחתם להקים בנייני מגורים חדשים וחדישים כולל כל התוספות. מה הן התוספות? הדירות החדשות גדולות יותר, וכוללות מפרט טכני עשיר הכולל מעלית, חדר ביטחון (ממ"ד), מחסן, מקומות חניה פרטיים, מרפסת, והבניין עצמו משודרג בחדר אופניים, חדרי שירות נחוצים ועוד.

פעמים רבות, ההיתר לבצע את הפרויקט ניתן על ידי הרשות המקומית בתנאי שהיזם יכלול בו שורה של מרכיבים נוספים, כולם לרווחת העיר, הקהילה והתושבים, כדוגמת הקמת גן משחקים וגינות ציבוריות, שיפוץ הרחוב ושיפור מראהו ואפילו הקמת מבני מסחר וסלילת כבישים בשכונה. כל אחד מהפרויקטים כרוך בהשקעה אדירה של זמן, מאמצים, משאבים וידע מקצועי, שנרכש לאורך שנים של פעילות בחוד החנית של תחום ההתחדשות העירונית.

פרויקטים של פינוי-בינוי ברחבי הארץ תפסו תאוצה בעשור החולף משום שמדובר בעסקה שבה כולם מרוויחים: בעלי הדירות, היזם וגם המדינה. בנוסף ליתרונות לבעלי הדירות והשדרוג המשמעותי שלו זוכים הנכסים שלהם, מדובר באבולוציה של ממש לשכונה, שעל רקע השדרוג והשיפור זוכה לעלייה בשווי הנדל"ן בגבולותיה וממשיכה לאוכלוסיה חזקה יותר ולמשפחות צעירות. הרשות המקומית נהנית גם היא משורה של הטבות ויתרונות שאותם מממן היזם. החל מבניינים שמנצלים באופן מיטבי את הקרקע (בשל תוספת הדירות לבניין) , דרך חיזוק והוספת תשתיות ועד השבחת השכונות ושיפור פני העיר.

בפרויקט של פינוי-בינוי, החברה להתחדשות ירושלים מלווה את הפרויקט מיריית הפתיחה ועד מסירת הדירות החדשות לבעלי הדירות. החברה היא בבחינת "האמא והאבא" של הפרויקט, היא  שאחראית מול בעלי הדירות להגשמת חזון הבניין החדש והפיכתו למציאות והיא שנושאת בכל העלויות שבהן כרוך הפרויקט. הימשכותם של הפרויקטים ומורכבותם, והעלויות העצומות שבהן הוא כרוך עד שהיזם זוכה להכנסות כלשהן מהפרויקט, דורשת ממנו להיות בעל אורך נשימה פיננסי לטווח ארוך.

קרא עוד

תמ"א 38/2

תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) היא תוכנית מתאר ארצית להריסה ובנייה של בניינים במודל של פינוי-בינוי, שוועדה מקומית רשאית לאשר ללא צורך בשינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר). או בהליכים אחרים שהם חלק ממודלים מורכבים יותר של פינוי-בינוי. במסגרת תמ"א 38/2, מסכימים בעלי הדירות בבניין להעביר לידיו זל היזם את זכויות הבנייה בבניין, לצורך הריסתו ובניית בניין חדש תחתיו, שבו יהיו בעלי הדירות זכאים לדירה חדשה, גדולה וחדישה יותר.

תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) היא תוכנית מתאר ארצית להריסה ובנייה של בניינים במודל של פינוי-בינוי, שוועדה מקומית רשאית לאשר ללא צורך בשינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר). או בהליכים אחרים שהם חלק ממודלים מורכבים יותר של פינוי-בינוי. במסגרת תמ"א 38/2, מסכימים בעלי הדירות בבניין להעביר לידיו זל היזם את זכויות הבנייה בבניין, לצורך הריסתו ובניית בניין חדש תחתיו, שבו יהיו בעלי הדירות זכאים לדירה חדשה, גדולה וחדישה יותר.

תמ"א 38 הוכנה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה כדי להעניק תמריצים לקבלנים במטרה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, תוך הימנעות מפגיעה במרקם העירוני. תמ"א 38 המקורית, שאושרה ב-2005, לא איפשרה ליזמים לבצע הריסה ובנייה מחדש אלא רק להוסיף קומות על בניינים, בתמורה לחיזוקם מפני רעידות אדמה, שדרוגם החיצוני והוספת מרכיבים כגון מעלית, מקומות חניה ועוד. ב-2010 תוקן תיקון 2 לתמ"א (מסלול הריסה ובנייה) שהוסיף תמריצים לקידום התוכנית ובעיקר הבטיח שמירה על זכויות הבנייה על פי תמ"א גם בעת הריסת בניין והקמתו מחדש.

למעשה, מדובר במודל של פינוי-בינוי שכולל תוספות בנייה גדולות בהרבה מאשר בתמ"א המקורית, שניתן להוציא לפועל בהליך קצר משמעותית ממודלים אחרים של פינוי-בינוי. לתהליך יתרונות בולטים בעבור בעלי הדירות, שהראשון בהם הוא כמובן דירה בבניין חדש עם תשתיות איכותיות וחדישות, על פי רוב גדולה יותר ו/או בקומה גבוהה יותר, ובנוסף גם עמידות מתוכננת מראש לרעידות אדמה, ממ"ד (מרחב מוגן) בכל דירה, מעלית על פי תקני נגישות, חניה תת-קרקעית ומחסן ועוד.

קרא עוד

אנחנו ואתם

עובדים ביחד

החברה להתחדשות ירושלים עוסקת בתחום הפינוי-בינוי על כל היבטיו, והצלחתה מבוססת על אסטרטגיה ברורה בעלת שלושה קווים מקבילים: ליווי צמוד

הביטחון שלכם

בחברה להתחדשות ירושלים מבינים, כי בעבור מרבית מבעלי הדירות בישראל דירת מגוריהם היא דירתם היחידה והנכס היקר ביותר שלהם. האחריות

הרווח שלכם

בשונה ממרבית החברות היזמיות בתחום, החברה להתחדשות ירושלים משמשת בשני הכובעים – זה של היזם וזה של הקבלן המבצע, דבר

אנחנו ואתם

הפרויקטים שלנו

מבשרת ציון – מתחם הקסטל/ראשונים

מבשרת ציון – מתחם הראל

ירושלים – שכונת ”שיכון חב”ד”, מתחם אלקנה 12-14 / חנה 17

ירושלים – שכונת גילה, מתחם החסידה

ירושלים – שכונת גילה, מתחם הגננת / יהלום / אלמוג / ברקת

ירושלים – שכונת גילה, מתחם הצוף

ירושלים – שכונת רמות, מתחם ראובן מס 126-136

ירושלים – שכונת רמות, מתחם ראובן מס 128-138

ירושלים – שכונת רמות, מתחם נלסון גליק

ירושלים – שכונת רסקו, מתחם טשרניחובסקי / הרצוג

ירושלים – שכונת קרית שמואל, מתחם הפלמ"ח /איתמר בן אבי / חרל"פ

ירושלים – שכונת קרית משה, מתחם פרבשטיין

בני ברק – שכונת תל גיבורים, מתחם ז'בוטינסקי

בני ברק – שכונת תל גיבורים, מתחם יונתן

ירושלים – שכונת ארנונה, מתחם שלום יהודה

ירושלים – שכונת קרית יובל, מתחם מאיר אבנר

ירושלים – שכונת קרית יובל, מתחם בורוכוב

ירושלים – שכונת קרית יובל, מתחם ברזיל

ירושלים – שכונת קרית יובל, זנגוויל 9

Go to Top
icon contact
icon contact phone מענה טלפוני icon contact mail שליחת מייל icon contact whatsapp WHATSAPP icon contact mobile שליחת sms